了解房屋貸款不踩雷。什麼是房屋一、二胎貸款?

多數人購屋皆需銀行貸款， 無論購屋的目的是自住或投資， 購買不動產的金額都是很大， 多數都需要銀行貸款來完成不動產的購置。房屋貸款眉眉角角百百種，如何分辨房屋、土地一二胎?房屋貸款如何申請?

什麼是房屋一、二胎貸款?

 

其實就是將房屋做為抵押品，向金融機構或者民間貸款辦理貸款業務。只不過金融機構辦理辦理貸款的天數較長，民間貸款最快一天就能辦理好。

最常見的情況是購買房產時，向銀行辦理的房屋貸款，通常向銀行辦理房子抵押貸款，房屋貸款可以貸多少額度會依據房屋屋況、屋齡、座落地區等房屋的條件越好，核貸的成數就會越高。

『將房產做為第二順位抵押品』
在房產已經有貸款的情況下，向另一家銀行再次申請房屋貸款，此時銀行擁有的房產債權是第二順位，因此稱為二胎房屋貸款。

 

以下是房屋貸款的優勢:

利率低：

因為有抵押品，對貸款機構來說風險較低，所以利率會比信用貸款低。

額度高：

金管會規定，債務人於金融機構的無擔保債務總額不能超過平均月收入的22倍，房屋抵押貸款額度不在此限，因此若需要大額資金，用房屋借款是最佳選擇。

年限長：

房屋借款年限銀行最長可到40年，有些還有寬限期，可降低每月還款壓力。

保留房屋：

透過房屋借款，可繼續保有名下房產，同時取得資金；若房屋地點、周遭生活機能不錯，未來還有機會享受增值空間。

 

房屋貸款類型有哪些？

常見就有六種類型『指數型』、『固定型』、『階梯型』、『抵利型』、『理財型』、『壽險型』以下就詳細介紹這些類型資訊。

指數型房屋貸款

指數型房貸是常見的房貸類型之一，指數型房貸的意思是隨著郵局的基準利率會上下浮動的利率。
指數型房貸主要就是由定儲利率及個別加碼利率組成的，定儲利率指數就是銀行的房貸利率；個別加碼利率就是隨著個人還款能力有所不同所加碼的利率。
選擇指數型房貸的話，優點會是非常公開透明，且利率是貼近市場的實際狀況，很適合首購族、一般上班族等收入固定的人。

固定型房屋貸款

固定型房貸是指房貸利率不便，不會隨著市場的利率變動，但固定式房貸通常利率都會比指數型還高，只是目前市場越來越少見長期的固定型房貸了，絕大多數都是前幾期採用固定式房貸，固定期滿之後會轉為指數型房貸的方式。

階梯型房屋貸款

階段型房貸其實跟指數型房貸很相近，同樣是用定儲利率指數加上個人加碼利率所得出的房貸利率。
唯一不同的點就是階梯型房貸每一期償還金額會像在爬樓梯一樣越調越高，在首個階段主要是只要償還房貸利息不必償還本金。
而第二階段就會開始是償還本金加上按月付息，民眾可以依照自身的能力像銀行約定要如何攤還本金的金額。
最後階段便是償還剩餘本金，把剩餘的本金都按照本息平均攤還法的方式全數攤還。
階梯型房貸的優點就是前期償還的金額較低、償還房貸的壓力較小，但是缺點就是常常會讓人誤判自己的還款能力，導致後續階段有些人時常覺得房貸的還款壓力巨大。

抵利型房屋貸款

抵利型房貸是用房貸抵利活儲帳戶，屆此就可以減少房貸的利息，舉例來說，如果你的房貸金額是1200萬，且活儲帳戶餘額有200萬的話，抵利型房貸意思就是只要支付1000萬的房貸利息即可，而且活儲帳戶餘額同樣可以持續動用。
雖然好處是有機會可以繳納較低的房貸利息，但這並不代表你本身有多少本金就能夠抵免多少利息，一般來說抵息都是有免息上限；再加上抵利型房貸利率也會相對較高，如果活儲本金不夠的話，有可能會繳納高於傳統的房貸利率哦！

理財型房屋貸款

理財型房貸也是很特殊的一種房貸類型，除了房貸本金之外，還能多加一個循環透支額度，指的便是如果你本身房貸是1200萬，已經償還本金400萬的話，還可以再向銀行申請此筆資金，但是相對這筆資金的利息就會比房貸利率還高，但是非常適合作為資金週轉使用，所以也因此被稱之為理財型房貸。

壽險型房屋貸款

壽險型房貸就是與保險相互結合的一種房貸類型，如果你在償還房貸的過程中突發意外身故的話，銀行可以直接獲得房貸餘額的保險理賠金，作為償還房貸所用，讓家屬不會因此沒有能力繳交本金導致房子被銀行假扣押。
所以如果你本身從事的是高風險職業，又或者是退休族的朋友，也很適合這類型的房貸。

 

房屋貸款有哪些優點?

 

房屋不限:不限屋齡、不限坪數

手續、放款快:手續簡便、快速放款

信用不限:信用不良或延遲繳款均可信用會有關係唷

額度高:提高額度，可長期配合

還款彈性:可彈性還款

 

房貸審核條件有哪些？

要順利通過房屋貸款審核，在申請前請確保以下4個重要因素。

1.職業收入

穩定的收入狀況，穩定的工作、收入狀態，可以增進銀行核貸的意願以及房貸成數。

2.負債比例

基本上申請房貸時，會依據申請人擁有的貸款及債務狀態，來決定核貸的金額。若要快速有效的申請房貸，務必事前評估自身債務狀態。

3.帳戶狀態

若申請人的存款帳戶，被法院、檢察機關列為警示帳戶時，銀行或金融機構會暫停所有交易功能，因此若申請房貸流程也會一併中止。提醒各位平時就須管理好自己的帳戶資料、身分文件，保護好自身權利。

4.信用條件

在申請房屋貸款的過程中，會調閱相關紀錄，審查申請人過往是否有拖延還款或是積欠款項的信用問題，若信用紀錄不加，不僅會影響申請流程，甚至可能無法通過審核。

 

應備文件說明：

房屋、土地一二胎

1. 房屋所有權人身分證(雙證件)

2. 房屋(土地)所有權狀正本

3. 印鑑章、印鑑證明

4. 銀行貸款餘額證明

 

房貸流程要多久？

 

1.評估各方案 

所需約1~2個工作天。在選定貸款前，建議先詳細的了解自身的條件以及方案差異，不僅能找到最符合需求的方案，也能提高申請過程的效率。

2.提交申請資料 

所需約1個工作天。繳交所有需要文件給貸款，完成申請程序。這部分需注意的是，「還款能力」是決定利率高低及是否通過審核重要的依據，因此申請人及保證人的財力證明、信用狀況，將會是主要的參考資料。

3.針對標的進行估價 

所需約2個工作天。會因房屋的各種因素來評估價值，再用所評估出的結果算出可貸金額。可能影像綜合評估的因素包含房屋所屬位置、周遭環境、屋齡、屋況等等。

4.內部審核

所需約2~3個工作天。

當所有資料確認無誤後，將開始進行審核。在這個階段會審依據申請人及保證人的信用狀況、不動產估價等等相關因素，來決定是否核准貸款、貸款利率、貸款期間等。

5.徵信申請人信用

所需約1~2個工作天。完成審核後，會調閱聯徵紀錄，檢視個人信用狀況。這裡提到的「聯徵紀錄」，記載著每個人在銀行中的借款詳情和還款情況，之中會依照還款的狀況為每個人的信用評分，也就像是所謂的信用分數！

6.對保

所需約1個工作天，對保時所需資料包含申請人及保證人身分證、第二證件及印章。